了解核心投资、核心增值投资、增值投资和机会型投资之间的区别核心投资、核心增值投资、增值投资和机会型投资的区别
投资者教育
什么是核心投资、核心增值投资、增值投资和机会型投资？
核心投资、核心附加投资、增值投资和机会主义投资：房地产私募股权投资集团采用这四种投资方法来寻找符合其目标和总体方法的物业。
在上一篇关于房地产私募股权投资集团的文章中，我们谈到了区分不同集团的几个不同因素，包括行业、战略、地域、资本结构和交易流量。今天，我们将深入探讨其中一个特别的因素：战略。
例如，在 Valiance，我们说我们的投资方法是 "增值 "和 "机会主义"。
我们将深入探讨这究竟意味着什么，以及 "核心 "和 "核心加 "的定义。
为什么这很重要？
首先，让我们谈谈 为什么-- 为什么这些都重要？
如果不了解上述四种策略，你就无法清楚了解你分析的每家公司的潜在风险和回报目标。如果你的客户希望利用委托给你的资金获得尽可能高的回报，或者他们特别希望避免高风险投资，你就需要知道哪种选择最适合他们的投资组合。如果你对投资房地产感兴趣，了解这四种策略之间的区别至关重要。
此外，专家和公司倾向于使用这种语言来使他们的推销更加简洁。每种策略都有一定的特点，而术语本身只是对这些信息的概括，使聪明的投资者更容易理解。
核心房地产投资
核心投资策略是四种投资策略中最安全可靠的一种。它也是预期回报率最低的策略：大约 6-10%，甚至更低。
核心投资的重点往往是在大城市获得可产生收入的 A 级房地产，租户信用等级高，租期长，持有几年，然后出售。当然，目标是在收购和出售的升值或市场时机上赚钱，利用来自租户的收入实现收支平衡或现金流。专注于核心投资的股权投资集团不会去修缮和翻新房产。他们或多或少会保持房产的原样，同时从租户那里获取收入，以保证可预测的收入。在这四种策略中，这种策略与债券最为相似。公司倾向于强调这种方法的可靠性和安全性。
对于希望在退休后获得有保障收入的老年投资者来说，这是一个不错的选择，但年轻的投资者和倾向于高风险、高回报投资的投资者则应另寻他处。这种策略的目标是将风险降至最低，而不是将收益最大化。
因此，核心房地产往往侧重于：
- A 级物业
- 6-10% 的预期回报
- 人口稠密地区
- 稳定、成熟、有创收历史的房产
- 信用度高的可靠租户
- 使用尽可能少的杠杆（25%-35% 或更少）
- 目标是什么？持有，收取租赁收入，将来出售
核心加房地产投资公司
核心房地产和核心加房地产有什么区别？
那么，"核心加 "就像它的名字一样，具有与核心房地产相同的许多特质。两者都专注于稳定、成熟、拥有可靠租户的房地产。不过，Core Plus 注重的是质量稍低（或位置不那么中心）的房地产。他们的目标都是先持有一段时间，将来再出售，但在此期间，Core Plus 会对房产进行小幅改善。这些改进可能包括更好的家具和旧系统的小更新，但很少（如果有的话）包括大的重新设计。
此外，还可能存在其他一些细微差别。也许核心加投资不像核心房地产那样需要对租户进行全面筛选，现金流可能会更多变一些。
-
- 部分为 A 级物业，但大部分为 B 级物业
- 8-12% 的预期回报
- 人口稠密地区和郊区
- 稳定、成熟且能带来收入的房产
- 可靠的租户（但可能不如核心租户可靠）
- 与杠杆率的关系较为松散（30-60% 以上）
- 目标是什么？ 持有，收取租赁收入，稍作修整，出售
房地产增值投资
与核心增值计划和核心增值计划相比，增值计划的风险和收益阶梯要高出几级。核心增值策略包含物业改善的因素，而增值策略则需要更多的资本投资来改善物业。这种策略不太注重可产生收入的楼宇，而更注重通过翻新和重新设计 B 级和 C 级楼宇来实现增值。(不过，应该指出的是，许多核心和核心加投资项目在出售时也会通过等待市场增长而获得大部分增值回报，但关键区别在于需要多少时间）。 对于增值型投资来说，通常可以更快地获得增值收益）。
增值投资可以包括在不断增长的市场中的不良资产和打折资产，从而带来更新的可能性。简单地说，"增值 "就是通过对物业进行物理改良，甚至是管理结构的运营改良。例如，在 Valiance，我们管理所有的物业，并在内部进行所有的施工，在价值链的每一步都获取价值。我们的垂直整合方法可确保更好地控制成本、项目进度、运营质量和效率。
-
- B 类和 C 类物业
- 12-17% 以上的预期回报率（Valiance 自 2010 年成立以来的年化回报率为 24.3%，但对于许多公司而言，预期回报率并不总是那么高，也不可能达到那么高的回报率。）
- 所有类型的区域
- 建筑物可能略显破旧或需要维修
- 占用率可能较低
- 需要大量资金来等待入住率低和施工期的到来
- 高上升空间
- 目标是什么？ 在蓬勃发展的市场中寻找潜力巨大的楼宇，对其进行修缮，争取租户，然后出售。
机会型房地产投资
机会型房地产与增值型房地产也非常相似。机会型房地产与增值型房地产的关系类似于核心增值型房地产与核心房地产的关系：它更加激进，风险更高，潜在回报也更高。在华利安，我们也专注于机会型房地产，希望在我们持有的一些资产上实现回报最大化。
这些要点几乎与上文相同，只是预期回报率更高：
- C 类物业
- 15-25% 以上的预期回报
- 所有类型的区域
- 需要维修的建筑物
- 占用率低或空置
- 强调重新设计、更新和振兴
- 高上升空间
关于不同策略的说明
重要的是要记住，没有一个管理机构来决定一项投资是 "核心 "还是 "核心加"。核心房地产与核心增值房地产几乎完全由基金本身决定，因此要慎重对待每一个定义。
分析小组的实际工作 做什么-- 而不仅仅是他们所说的。在分析投资时，一定要尽职尽责。虽然这些定义可以让你了解私募房地产股权投资集团感兴趣的房地产类型，但它们绝不是保证。
增值服务的风险比其他服务大吗？
是的，但这种风险带来的收益潜力要大得多。
与专注于增值和机会型投资的公司相比，核心和核心加房地产投资的设计当然风险较小。总的来说，它们通常 确实 但我们要指出的是，追求稳定并不能保证收益。
例如，摩根大通发布了一份 罗素 3000 指数中的公司进行了分析，发现 "大约 40% 的股票与最高值相比永久性下跌了 70% 以上"。这意味着什么？即使是成熟市场中 "安全 "的大公司，在任何时候都有近一半的股票可能会经历永远无法挽回的下跌。
每项投资都有风险，而当你投资于零散的房地产物业时，这种风险通常与市场本身有内在联系，而不仅仅是公司的方法。这就是为什么Valiance Capital 专注于加利福尼亚州和德克萨斯州不断增长的市场。
许多投资者倾向于认为，过去的业绩可以保证未来的结果，但在当今超高增长的投资环境中，我们看到的现实情况可能大相径庭。这就是为什么我们的目标是实现回报最大化，为投资者带来尽可能大的收益。
结论
了解这四种方法之间的区别，对于正确分析私募股权房地产集团以及了解它们在你或你客户的投资组合中的位置至关重要。
下面简要介绍一下每种策略的相关特点：
- 核心
- A 级物业
- 6-10% 的回报率
- 降低杠杆率
- 购买稳定、可产生收入的房产，收取收入，几乎不碰房产，出售获取收益
- 核心加
- A 级和 B 级财产
- 8-12% 的回报率
- 与杠杆的关系更宽松
- 购买质量较差的房产，进行小规模装修，提高出租率，收取收入，出售获利
- 增值
- B 类和 C 类物业
- 12-17%+ 的回报率
- 需要更多资金来等待低租期和施工期的到来
- 购买不良和打折房产，修缮和重新设计，出售获取收益
- 机会主义
- C 类物业
- 15-25% 的回报率
- 与增值型类似，但更激进、风险更高
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为什么增值型多户房产表现如此出色？
增值型投资的预期回报率最高，大约在 12-17% 之间。这是因为每种投资方式的风险和回报都大不相同。简单地说，增值投资的风险更高，收益也更高。
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